Недвижимое имущество
Если вы собираетесь приобрести недвижимость в США, то вам необходим опытный адвокат, который знаком с законами, регулирующими рынок недвижимости в США. Мы представляем интересы физических и юридических лиц, предпринимателей и инвесторов, которые стремятся приобрести собственность в США в период значительного падения цен на рынке недвижимости.
Наша компания “Harris & Moure” окажет профессиональную юридическую поддержку и поможет вам совершить любые операции по покупке недвижимости в США включая выбор надежного агента по продаже недвижимого имущества, ведение переговоров об условиях договора, условий финансирования, критериев ипотеки, рассмотрение и подготовку документов и других операций для успешного завершения сделки.
Если вы собираетесь приобрести недвижимость в США, то вам необходим опытный адвокат, который знаком с законами, регулирующими рынок недвижимости в США. Мы представляем интересы физических и юридических лиц, предпринимателей и инвесторов, которые стремятся приобрести собственность в США в период значительного падения цен на рынке недвижимости.
Наша компания “Harris & Moure” окажет профессиональную юридическую поддержку и поможет вам совершить любые операции по покупке недвижимости в США включая выбор надежного агента по продаже недвижимого имущества, ведение переговоров об условиях договора, условий финансирования, критериев ипотеки, рассмотрение и подготовку документов и других операций для успешного завершения сделки.
Приобретение недвижимости проходит несколько этапов:
Первый этап – это выбор агента (подписание с ним договора). При первой встрече Брокер и продавец заключают контракт на продажу недвижимости. Бывают несколько видов контрактов. Основной из них это эксклюзивный контракт -Exclusive Right to Sell, при котором в течении срока действия контракта только один Брокер имеет право продать Вашу собственность и получить за это комиссионные. Другой вид контракта это Exclusive Agency, при котором продавец оставляет за собой право в случае если он сам, без помощи Брокера, находит себе покупателя, то не обязан платить комиссионные Брокеру. Еще один вид контракта – Открытый Контракт, Open Contract, в этой ситуации продавец заключает контракт на продажу с несколькими Брокерами одновременно, и в зависимости от того, кто продаст тот и получает комиссионные. Этот вид контракта менее популярен, так как согласно правилам он лишает каждого индивидуального Брокера поместить информацию о продаже в компьютеризированную базу данных, так называемую MLS – Multiple Listing Service.
Рекомендуется иметь собственного агента, а не пользоваться агентом продавца, поскольку агент продавца представляет его интересы, следовательно, заинтересован в более высокой стоимости приобретаемой недвижимости. Выбранный агент будет подбирать вариант, соответствующий вашим требованиям и желаниям.
Второй этап – переговоры и подписание договора о намерениях. Если достигнута предварительная договоренность (дом и цена нравятся), то подписывается договор о намерениях, и вносится депозит в размере 1%, который вернется в случае расторжения договора о намерениях и уйдет продавцу в случае совершения сделки. После этого покупатель проводит экспертизу дома (Physical inspection, termite inspection) и получает подтверждение получения кредита (если это необходимо), на это дается 17 дней. Если есть намерение приобрести недвижимость в кредит, оптимальным будет считаться наличие предварительного согласия банка о его предоставлении (pre-approved letter).
Третий этап – открытие Escrow (специального счета), изучение и подготовка всех соответствующих документов. Составление договора купли-продажи обычно происходит после всех инспекций (поскольку они могут существенно влиять на стоимость дома). Если объект покупается в кредит, то на проведении всех необходимых инспекций будет наставить банк, если наличными – то это дело владельца. Договор содержит имена сторон, подробное описание объекта, данные о вознаграждении продавца.
Завершение сделки. Когда контракт купли-продажи подписан и авансы внесены, банк направляет оценщика для определения обоснованности продажной цены объекта. Если проверка прошла успешно, покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости. Это может занять некоторое время. Оптимальной является ситуация, когда у покупателя имеется предварительная договоренность с банком, подтверждающая готовность банка выдать ипотечный кредит. После этого все докуаменты передают адвокату, которого нанимает банк для завершения сделки.
Завершение процесса приобретения – оформление соглашения (statement). Затем осуществляют официальное закрытие сделки – обязательно в присутствии нотариуса. Происходит передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации. Право собственности на жилье подтверждается свидетельством о праве собственности (Title). Рекомендуется производить не только страхование дома, но и страхование прав владения недвижимостью (если окажется, что какие-либо документы неверны). После приобретения недвижимость может быть сдана в аренду, продана, передана по наследству, отдана в управление.
Вашему вниманию мы так же представляем статью "Несмотря на кризис, Россияне увеличили инвестиции в американсую недвижимость", размещенную на нашем русскоязычном блоге www.usbusinesslawblog.com